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關于《鼎城區農村宅基地和集體建設用地房地一體確權登記頒證工作實施方案》 的政策解讀

來源:鼎城區自然資源局 發布時間:2020-03-19 11:08:58 瀏覽次數: 【字體:

一、出臺的背景

為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于堅持農業農村優先發展、實施鄉村振興戰略、深化農村土地制度改革的要求和部署,加快推進我區農村宅基地和集體建設用地房地一體確權登記,根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律法規,《湖南省自然資源廳關于印發〈湖南省農村宅基地房地一體確權登記頒證工作實施方案〉的通知》(湘自然資發〔2019〕29號)和《湖南省自然資源廳湖南省農業農村廳湖南省財政廳湖南省住房和城鄉建設廳湖南省公安廳關于做好農村宅基地和集體建設用地房地一體確權登記工作的指導意見》(湘自然資發〔2019〕40號)等文件精神,結合我區實際,制定本方案。

二、制定的政策依據

主要是《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律法規,《湖南省自然資源廳關于印發〈湖南省農村宅基地房地一體確權登記頒證工作實施方案〉的通知》(湘自然資發〔2019〕29號)和《湖南省自然資源廳湖南省農業農村廳湖南省財政廳湖南省住房和城鄉建設廳湖南省公安廳關于做好農村宅基地和集體建設用地房地一體確權登記工作的指導意見》(湘自然資發〔2019〕40號)。

三、主要內容

(一)登記原則

1、申請人身份合法、依法自愿原則。以“農戶自愿申請、權屬來源合法、產權清晰無爭議、面積量算準確”為前提,農村宅基地權利人必須為本集體經濟組織成員且符合宅基地申請條件,或非本集體經濟組織成員但經依法批準使用宅基地建房的,可以申請農村宅基地房地一體確權登記。

2、一戶一宅、面積法定原則。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地面積及房屋建筑面積不得超過規定標準。因繼承或受遺贈形成的“一戶多宅”除外。

3、依法、便民、維護穩定原則。房地一體確權登記在不違背相關法律法規的前提下,堅持以鄉鎮為主體、部門指導、技術支撐的方式,嚴格法定程序,簡化登記流程。在權屬調查和糾紛處理中,盡可能考慮各方利益,化解矛盾,解決爭議,充分發揮基層自治組織和農村集體經濟組織的作用,切實保護群眾合法利益,維護農村社會穩定。

4、 “四級”確認原則。以尊重歷史、實事求是、依法確權、和諧穩定為前提,在符合宅基地使用條件下,無用地和建房審批手續的房屋,權利人申請登記的,可按照“村(居)民小組證明—村委會(社區)核實—鄉鎮人民政府審核—區人民政府審批”的四級確認程序進行。確認結果可作為房地一體確權登記的權源證明材料。

5、公開、公平、公正原則。權屬調查應按照不動產登記規程進行指界和確認;“四級確認”必須公開透明;權屬糾紛(爭議)調處客觀公正;確權登記結果公開。

6、不變不換原則。已登記發證的農村宅基地、集體建設用地,按照“不變不換”原則,之前依法頒發的房產證、集體建設用地土地使用證等繼續有效,不重新登記。

(二)工作要求

1、登記范圍界定

(1).經依法批準用于修建房屋的宅基地以及建設的房屋,以不同歷史時期頒發的集體土地使用權證書、用地批文等作為土地權屬來源證明材料進行確權登記。不同歷史時期頒發的房屋產權證書,相關部門出具的建設規劃手續、證明等,可作為房屋所有權確權登記依據。新農村聚居點、移民搬遷、易地扶貧搬遷、拆遷安置、地質災害避險搬遷、增減掛鉤項目等已建成的房屋,依據用地批文、驗收合格證或立項批復申請農村宅基地、集體建設用地及房屋所有權確權登記。

(2).申請所有權登記的房屋必須是具有永久性上蓋、有圍護結構且結構牢固、自然層高≥2.2米的永久性建筑物。3層以上(不含3層)或建筑面積>300平方米的(不含300平米),提供由主管部門出具的有關房屋質量竣工驗收合格材料或房屋質量安全鑒定報告后,予以辦理登記。

(3).位于增減掛鉤項目拆舊區內的原已登記的建設用地、宅基地使用權及房屋所有權,在實施項目前由項目業主組織收回原登記證書并交登記機構辦理注銷登記;確實無法收回原登記證書的,依法定程序公告注銷。

(4).在各類保護區內的房屋,由相關部門出具批準文書后,予以辦理登記。

5.本次登記只針對2020年6月30日之前合法修建的房屋。()

2辦理登記具體要求

(1)以戶為單位申請登記。戶的確定原則上以公安部門戶籍登記的家庭戶為單位。不動產登記簿記載家庭戶全體成員,并在“不動產權利人”一欄進行登記。

(2)權屬界線的認定。宅基地有批準文件的,權屬界線以批準文件為準;無批準文件有房屋滴水界線的以滴水為界,無房屋滴水的以墻(柱)外邊界線為界。

(3)以農戶實際所使用的土地和房屋所有權及附屬設施作為一個不動產單元進行調查,但只對合法宅基地面積和房屋面積進行登記。對超占的宅基地面積和房屋面積,在不動產登記簿和不動產權證書附記中注明“待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時,按有關規定處理”,并按照規定的面積標準進行確權登記。

(4)符合分戶建房條件但未分戶,未經批準另行建房且分開居住的,其新建房屋占用的宅基地符合規劃,經本集體經濟組織同意并公示無異議的,可按規定補辦有關用地手續,依法予以確權后登記;未分開居住的,其實際使用宅基地面積沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的,依法按實際使用面積予以確權登記。

(5)農村婦女作為家庭成員,其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體,取得新家庭宅基地使用權的,應依法予以確權登記,同時注銷其原宅基地使用權。

(6)農民跨村購買合法房屋,如在原農村集體經濟組織為無房戶的,在承諾放棄戶籍所在集體經濟組織宅基地使用權后,經房屋所在地集體經濟組織村民會議或者三分之二以上的村民代表同意,村集體經濟組織確認后,依法確權登記宅基地使用權和房屋所有權。本集體經濟組織內部合法流轉(受讓人應具備取得宅基地的條件和資格)和通過生效法律文書取得的宅基地和房屋可以確權登記。

(7)夫妻雙方一方是城鎮戶口,另一方是農村戶口,且在本集體經濟組織只有一處房屋的,可以以農村戶口一方為權利人辦理房地一體確權登記,也可以根據權利人要求辦理共有產權登記。

(8)非本農村集體經濟組織的農民或城鎮居民、其他經濟組織成員,因依法繼承或受遺贈取得房屋占用農村宅基地的,應予以登記,并在不動產證書上備注“該權利人為本農村集體經濟組織成員住宅的合法繼承人”。

(9).對原建房時為本集體經濟組織成員,因工作、購買商品房、小孩讀書等需要將戶口遷入城鎮后,宅基地和房屋繼續使用且未發生變化,并且戶口遷出后依然和本集體經濟組織發生權利、義務關系的,可以確權登記。

(10)1999年《土地管理法》修訂實施前,非農業戶口居民(含華僑等)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,應予以確權登記,在不動產登記簿和不動產權證書上的附記欄注記“該權利人為非本農村集體經濟組織成員歷史取得”。

(11)在鄉鎮規劃區內經統一規劃、統一建設或統一規劃、自行建設村民住宅的新農村聚居點、移民搬遷、易地扶貧搬遷、拆遷安置、地質災害避險搬遷、增減掛鉤項目等因政策性異地新建的房屋,提供建設工程規劃許可證或鄉村建設規劃許可證、用地批文、驗收合格證或立項批復可以集中辦理登記。

(12)以1987年《中華人民共和國土地管理法》實施為界,實施前,使用集體土地辦鄉(鎮)公益事業和公共設施,經所在鄉(鎮)人民政府審核后,可依法確定使用單位集體建設用地使用權,鄉鎮企業用地和其他經批準用于非住宅建設的集體土地,至今仍繼續使用的,經所在地農民集體同意,報鄉(鎮)人民政府審核后,依法確定使用單位集體建設用地使用權;實施后,鄉(鎮)公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地,依據合法批準文件,確定使用單位集體建設用地使用權。

(三)不予受理確權登記情形

1.除繼承或受遺贈外,“一戶多宅”的。

2.房屋主體結構超規定建筑面積之外的廚房、廁所和院壩等生產生活設施不納入登記范圍。

3.農村集體經濟組織成員家庭將農村房屋出售、出租后在集體土地上再建造的房屋。

4.被依法征收、沒收的房屋,被列入拆遷凍結范圍的房屋。

5.空置房屋或房屋倒塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地。

6.違法占用永久基本農田,農村集體經濟組織非法改變用途出讓或出租農村集體土地進行非農建設,城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權”。

7.法律、法規、規章規定不予登記的其他情形。

(四)暫緩確權登記情形

1.房屋所有權或土地使用權有爭議,尚未解決的。

2.不能如期提供有效證明文件和資料的。

3.無主房屋,應依法定程序處理的。

4.土地、房屋權利被司法機關、行政機關依法查封的。

5.法律、法規規定的其他應當暫緩登記的。

(五)無權屬來源情形處理

1.對于沒有來源材料的宅基地,應當查明土地歷史使用情況和現狀,在符合規劃和“一戶一宅”的前提下,由所在農民集體或村(居)委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后,公告30日無異議,并出具證明,經鄉(鎮)人民政府審核確認,予以確權登記。

2.對沒有權屬來源材料的集體建設用地,應當查明土地歷史使用情況和現狀,認定屬于合法使用的,經所在地農民集體同意,公示30日無異議,經鄉(鎮)人民政府審核,報區人民政府批準,予以確權登記。

3.對合法取得但沒有規劃條件的宅基地上的房屋,以《中華人民共和國城鄉規劃法》實施為界,若屬于實施前建設的,辦理登記時可不提供房屋符合規劃或建設的相關材料;屬于實施后建設的,經村(居)委會公告15日無異議的,可不提供房屋符合規劃或建設的相關材料,予以確權登記。

4.對合法取得且符合規劃的集體建設用地上的房屋,經查已使用的,由房屋所有權人作出已竣工的承諾作為已竣工的證明材料。對于無法提供有關建筑物符合規劃、已竣工證明材料的,可以先登記集體建設用地使用權,并在附記欄中注記有關房屋建設的情況。

(六)超面積情形處理

1.宅基地超占面積

經過批準建房占用宅基地的,按批準面積予以確權登記,未履行批準手續建房占用宅基地的,按以下規定處理:

(1)1987年《湖南省土地管理實施辦法》實施前,農村集體經濟組織成員建房占用的宅基地至今未擴大的,按實際使用面積予以確權登記。

(2)1987年《湖南省土地管理實施辦法》實施起至2018年《湖南省人民政府辦公廳關于進一步加強村莊建設的意見(試行)》(湘政辦發〔2018〕64號)實施前,農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地,符合規劃但超過當時當地面積標準的,在補辦相關用地手續后,依法對標準面積予以確權登記,超占面積在不動產權屬證書附記欄中注明“待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時,按有關規定做出處理”。

(3)2019年《湖南省農村住房建設管理辦法》(湖南省人民政府299號令)實施以后違法占地建房、一律按現行政策處理。

2.房屋超占面積

(1)經批準修建房屋有相關建房手續,但房屋超占面積,按照批準面積予以確權登記。

(2)無相關建房手續的,按可以批準的宅基地面積上修建的房屋面積確權登記,宅基地超占部分上對應的房屋面積為超占房屋面積。

五、登記程序

采用土地、房屋同步調查的方法,依法、依程序進行確權,依申請進行登記發證。設立不動產登記流動受理窗口進駐村組集中受理申請,進駐前由各鄉鎮、村組落實專人提前告知群眾受理申請地點、時限及所需資料。

(一)申請

申請人在指定時間到指定地點向不動產登記流動窗口提交申請,提供下列資料,并對資料真實性負責。

1.不動產登記申請表;

2.申請人身份證、戶口簿(查驗原件,提交復印件);

3.委托書(提交原件)、委托代理人身份證(查驗原件,提交復印件);

4.建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或鄉村建設規劃許可證,無土地權屬來源證明材料或用地規劃許可證的,提交《鼎城區農村房地一體確權登記審核表》;

5.不動產權籍調查表、宗地圖及房屋平面圖(由作業單位提供);

6.鄉鎮規劃區內新農村聚居點、移民搬遷、易地扶貧搬遷、拆遷安置、地災避險搬遷、增減掛鉤項目等已建成的房屋,提交用地批文、驗收合格證或立項批復、建設工程規劃許可證或鄉村建設規劃許可證、拆舊區內原辦理的各類不動產權證書、證明等材料;

7.經司法調解的提交《調解意見(協議)書》,協議離婚的提供離婚協議,分戶的提供分家協議;

8.不動產實地查看記錄表(附房屋圖片);

9.承諾書及其他證明材料。

(二)權籍調查

登記機構受理宅基地使用權、建設用地使用權和房屋所有權登記申請后,由房地一體確權登記作業單位按《土地利用現狀分類》(GB/T 21010-2017)、《地籍調查規程》(TD/T 1001-2012)、《房產測量規范》(GB/T17986.1-2000)、《農村地籍和房屋調查技術方案(試行)》(國土資發〔2014〕101號)、《不動產權籍調查技術方案(試行)》(國土資發〔2015〕41號)、《農村不動產權籍調查工作指南》(自然資登記函〔2019〕6號)以及《不動產登記數據庫標準(試行)》(國土資發〔2015〕103號)等的要求,逐戶開展測量和權屬調查、收集土地和房屋權屬來源資料、編制宗地代碼、填寫不動產權籍調查表,形成地籍圖、宗地圖、房屋平面圖,通過外業調查、復核審查、內業建庫,完成宅基地和集體建設用地及房屋等地上建筑物和構筑物的權屬調查和測量工作,建成符合不動產登記要求的數據庫,以宗地為單位,按鄉(鎮)、村、組將確權資料整理歸檔,實現農村房、地調查的同步開展和調查成果的統一管理。

(三)受理初審

不動產登記流動窗口即鄉鎮(街道、場)自然資源所按規定對提交的申請資料進行初審。對符合登記,即申請材料齊全、符合法定形式,或者按要求提交全部補正資料的,應當受理。對不符合登記規定的書面告知不予受理的原因或需要補正的資料。

(四)審核

常德市鼎城區農村宅基地和集體建設用地房地一體確權登記工作領導小組辦公室按照相關法律法規和政策性文件,對申請人遞交的不動產登記申請書、權屬來源證明材料和權籍調查逐項進行審核。

(五)公告

對經審核擬登記的集體土地所有權、宅基地使用權及房屋所有權,集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權的首次登記,制作《不動產登記公告》,以村民小組為單位,在集體經濟組織公開欄進行公告,公告期不少于15日。公告期間集體經濟組織、權利人及利害關系人提出異議的,及時予以復查。

(六)登簿繕證

公告期滿后無異議或異議不成立的,將登記事項記載于不動產登記簿。不動產登記簿上的面積欄填寫“準予登記的土地使用權和房屋所有權面積”,在附記欄標明實際宗地面積。

(七)頒證

登簿后統一制作《不動產權證書》和發放表,通知權利人持有效身份證原件和《不動產登記受理單》到約定地點核對身份,簽字領取《不動產權證書》。

(八)歸檔

按照檔案管理的相關規定,做好登記頒證資料的整理、掃描和歸檔工作。

六、工作步驟

結合我區實際,全區房地一體確權登記工作分四個階段進行。

(一)前期準備階段(2020年3月)

1.宣傳動員。廣泛宣傳房地一體確權登記工作目的意義和政策要求,廣泛聽取社會各界意見,組建工作機構,編制工作方案。各鄉鎮(街道、場)要將房地一體確權登記工作目的和相關政策宣傳到村組、到農戶。

2.經費預算。由區自然資源局負責,根據我區農村宅基地、集體建設用地使用權和房屋所有權外業測量、權籍調查要求,依據收費標準,概算我區房地一體工作經費,報區人民政府批準。

3.技術隊伍。由區自然資源局負責,采取公開招標的方式,選擇具備相應資質的技術單位開展權籍調查、宗地測繪。

4.技術方案。由區自然資源局會同技術單位,在充分考慮我區社會經濟條件和地理條件的情況下,結合已有的土地、房屋調查成果,編制技術方案。

5.業務培訓。對作業單位技術人員、鄉鎮相關工作人員及國土資源所工作人員,進行土地權屬調查、房屋調查、不動產登記等相關專業知識培訓。

(二)實施階段(2020年4月—2020年10月)

2020年4月完成房地一體確權登記工作試點,然后全面推開。

2020年9月底前,全面完成外業調查任務。

2020年10月底前,完成資料整理歸檔與數據庫建設,同步完成作業單位自檢和項目成果驗收工作,形成成果報告。

(三)檢查驗收階段(2020年11月)

按照省、市相關要求完成對調查成果的區級驗收,做好各項檢查記錄和整改記錄。

(四)數據匯交階段(2020年12月)

按照自然資源部相關要求,完成房地一體確權登記項目數據匯交。

七、組織保障

(一)加強組織領導。成立鼎城區農村宅基地和集體建設用地房地一體確權登記工作領導小組,由區人民政府區長任組長,常務副區長、分管副區長任副組長,相關部門負責人為成員。領導小組下設辦公室,辦公室設在區自然資源局,負責日常事務工作。其他相關各部門做好配合工作,各鄉鎮、街道辦要成立相應的領導機構和辦事機制,制定工作方案,細化工作目標和工作措施,明確專人負責宣傳發動、入戶調查及權屬糾紛調處等相關工作。

(二)強化督促指導。區人民政府將農村宅基地和集體建設用地確權登記工作納入對各鄉鎮(街道、場)年度工作績效考核內容。加大督查力度,實行“一月一調度一通報”,對工作推進緩慢的地方,實行重點實地督查,確保2020底完成各項工作任務。

(三)強化經費保障。把房地一體確權登記工作經費納入區級財政預算,切實保障工作開展。同時,按照標準安排權屬糾紛調處費,在全區外業調查工作全面完成后統一撥付。

(四)加大宣傳力度。通過電視、廣播、網絡、電子顯示屏、標語條幅等方式加強對房地一體確權登記相關政策法規的宣傳,充分調動廣大群眾積極性,營造良好的輿論環境和工作氛圍。

(五)加強紀律監察。房地一體確權登記工作必須公開透明、依法依規、程序到位、調查到位,做到界線清、權利明、面積實,禁止任何單位和個人徇私舞弊,損害國家利益和權利人合法權益;禁止搞虛假登記;禁止對未經依法處理的違法用地確權登記。嚴禁以統一保管等名義扣留、延緩發放證書,嚴禁搭車收費或變相收費。違規進行確權登記發證的、調查成果不達標的、工作進展緩慢的、登記不規范造成嚴重后果的,將嚴肅追究有關人員的責任。

鼎城區自然資源局

2020年4月28日 

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